[HD] Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất đúng chuẩn 2021

Thủ tục sang tên sổ đỏ là một thủ tục đóng vai trò quan trọng cho việc chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất. Bởi đất là một trong những tài sản có giá trị lớn nên việc làm thủ tục, chuẩn bị các hồ sơ cần phải làm đúng theo những quy định mà pháp luật đã đề ra. Bài viết dưới đây, Vinaser sẽ hướng dẫn bạn đọc cách làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất chi tiết nhất.

Xem thêm: Thủ tục ly hôn chi tiết mới nhất

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là một cách gọi quen thuộc của người dân được dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (Có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất)

Kết quả sang tên sổ đỏ được thể hiện qua một trong 2 trường hợp sau:

TH 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận quà tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhân mới đứng tên mình

TH 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không nhận được giấy chứng nhận mới.

Nếu trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất sẽ được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó, người nhận chuyển nhượng đất vẫn có đầy đủ quyền.

Thủ tục sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc:

Thủ tục sang tên sổ đồ là một thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này thể hiện rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất Đai 2013 như sau:

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.

Ngoài ra, quy định bắt buộc này còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện.

Hướng dẫn làm thủ tục sang tên sổ đỏ đúng quy định:

Bước 1: Chuẩn bị các hồ sơ cần thiết

Hồ sơ cần có:

Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

Người sử dụng đất sẽ tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhanh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.

Văn phòng đăng ký đất đai/ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến gửi thông tin địa chỉ đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định cho người sử dụng đất.

Bước 3: Tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho văn phòng đăng ký đất đai/ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử đụng dất sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Đăng ký nộp hồ sơ biến động:

Các bước đăng ký nộp hồ sơ biến động như sau:

Bước 1: nộp hồ sơ

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

Đơn đăng ký biến động theo Mẫu đơn đăng ký biến động.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03BĐS-TNCN.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

– Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Phí sang tên đổi sổ đỏ là bao nhiêu?

Căn cứ theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định khi chuyển nhượng, tặng cho, các bên có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo đúng quy định, Cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân:

– Mức thuế phải nộp:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

– Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Lệ phí trước bạ

Mức nộp lệ phí trước bạ:

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên

Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Thời hạn đăng ký sang tên đổi chủ:

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.

Như vậy, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Điều kiện sang tên đổi sổ đỏ:

* Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

* Điều kiện bên mua, tặng cho

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.